Türkiye’deki konut piyasasında, sürekli bir talep olmasına rağmen, son zamanlarda yükselen konut kredisi faizleri, diğer yatırım araçlarının daha cazip getiriler sunması, yüksek maliyetle satın alınan konutların kira gelirlerinin mevduat faizleriyle kıyaslandığında düşük kalması, kiracı ve ev sahibi arasındaki sürtüşmeler, ikinci bir ev almak isteyenlere sadece evin değerinin %22.5 kadarı oranında kredi verilmesi ve kira artış oranlarının düşük olması gibi nedenlerle talepte bir azalma görülüyor.
KONUT PAZARINDA GERİLEME DEVAM EDİYOR
Yüksek enflasyon oranlarına rağmen, milyonlarca lira değerindeki yatırımlarla satın alınan konutların fiyatları, arz-talep dengesizliği sebebiyle düşüş trendine girdi. Satılık konut ilanlarının artması ve bu ilanlara olan talebin azalmasıyla birlikte, konut fiyatlarında düşüş yaşanıyor. Mevcut yüksek kredi ve mevduat faiz oranları göz önünde bulundurulduğunda, fiyatların daha da düşeceği beklentisi hakim.
Çeşitli faktörlerin filtre edildiği ilan sitelerinde, aranan özelliklere sahip birden fazla konutun satışta olduğu görülüyor. Bu durum, satıcıların rekabetçi fiyatlar sunmasını zorunlu kılıyor.
Tanınmış konut projelerinde, diğerlerine kıyasla daha az değer kaybı yaşanıyor. Bazı platformlarda, bu tür konutların fiyatları stabil kalıyor veya artış gösteriyor.
ESKİ KONUTLARA İLGİ AZALIYOR
Eski konutları tercih edenlerin sayısı giderek azalıyor. Deprem riskinin artması, kentsel dönüşüm süreci, tadilat masrafları gibi faktörler, eski konutlara olan ilgiyi azaltıyor.
KİRALAR DA BELİRLEYİCİ OLUYOR
Yatırım amaçlı alınan konutlarda, kira gelirleri artan kredi faizleri karşısında yetersiz kalıyor. Bu durum, yatırım amaçlı konut alımlarını olumsuz etkiliyor.
2 Temmuz 2024 tarihine kadar kiralara uygulanacak %25’lik zam sınırı, kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkları artırarak, yatırımcıları farklı alanlara yönlendiriyor.
SEKTÖR UZMANLARINDAN GÖRÜŞLER
“Kredi Maliyetlerinde Rahatlama Bekleniyor”
Aycan Fenercioğlu - Fenercioğlu A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı
Konut piyasasındaki mevcut durum, kredi faiz oranları ve inşaat maliyetleriyle yakından ilişkili. Her iki alanda da ilerleme bekleniyor, ancak bu biraz zaman alabilir. Yıl sonuna doğru kredi maliyetlerinde bir hafifleme olabilir.
“Sektörün Geleceği Parlak”
Enflasyonun kontrol altına alınması, sektörün geleceğini daha net görmesini sağlayacak. 2025 yılı itibarıyla, sektörde beklenen canlanmanın başlaması öngörülüyor.
Markalı projeler, bankalarla yapılan özel anlaşmalar sayesinde düşük faiz oranlarıyla kredi sağlayabiliyor, ancak genel olarak banka faiz oranlarının bu seviyelere düşmesi zaman alacak. %25’lik kira artış sınırının kaldırılması beklenmiyor.
“Ertelenen Talep 2025’te Canlanacak”
Erteleme sonrasında, 2025 yılında sektördeki talebin canlanması bekleniyor. Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımları, 2024’ün ilk üç ayında geçen yılın aynı dönemine göre %62 artarak 597 milyon dolara ulaştı. Bu, yatırımcıların ilgisinin yurt dışına kaydığını gösteriyor. İspanya ve Kuzey Kıbrıs’taki projelerimizle bu talebe cevap vermeyi hedefliyoruz.
“Yatırımcılar Mevduata Yöneldi”
Didem Güneş - Ege Yapı GYO Genel Müdür
Konut piyasasındaki durgunluğun temel nedeni, yüksek faiz oranları nedeniyle yatırımcıların mevduata yönelmesi. TÜİK’in güncel konut satış istatistiklerine göre, bu yılın mart ayında gerçekleşen konut satış sayısı, geçen yılın mart ayı ile aynı. Ancak, ipotekli satışların oranı %24’ten %12’ye düştü. Bu, konut piyasasındaki durgunluğun finansman tarafında olduğunu gösteriyor. Konut üretimindeki maliyet artışları ve yüksek kredi faizleri, durgunluğun diğer nedenleri arasında.
“Kredi Faizlerinde Düşüş İçin Erken”
Mevcut ekonomik koşullar göz önünde bulundurulduğunda, konut kredi faizlerinde bir düşüş beklemek için erken. Daha önce, ilk evini alacaklar için düşük faizli kredi desteği sağlanacağı gündeme gelmişti, ancak somut bir gelişme olmadı. Önümüzdeki dönemde bu konuda bir adım atılırsa, konut piyasasına olumlu etki edecektir.
Konut Kiralarındaki Artış Sınırı Değişebilir
Haziran 2022’de konut kiraları için getirilen %25’lik artış sınırının, geçen yıl bir yıl daha uzatılmasının ardından, bu sınırın devam edip etmeyeceği konusunda henüz resmi bir açıklama yapılmadı.
Ancak, Şubat ayında yapılan son açıklamada, bu sınırın tekrar uzatılmasına gerek kalmayacağı belirtildi. Bu nedenle, kiralardaki %25’lik artış sınırının kaldırılacağını öngörüyoruz. Beklenmedik bir durum olmadığı sürece, bu sınırın belirlenen süre içinde kaldırılması muhtemel görünüyor.
Konut Talebinde Güçlü Beklenti
Konut piyasasının geleceğine ilişkin olarak, kiralık ve satılık konut fiyatlarındaki keskin artışlar şimdilik stabil bir seviyede. Piyasadaki durgunluğun bir süre daha devam etmesi ve ilerleyen dönemlerde satışlarda hızlı bir artış yaşanması bekleniyor.
Türkiye’de şu anda konut ihtiyacı olan büyük bir kesim bulunuyor ve bekleyen talep oldukça güçlü. Ekonomideki normalleşme, kredi faizlerindeki düşüş ve alım gücünün iyileşmesiyle birlikte satışların artması öngörülüyor. Ayrıca, ekonomideki normalleşme paralelinde üretimin de artacağı ve bu durumun sektörü canlandıracağı düşünülüyor.
Ertelenen talebin harekete geçmesi için ekonomik koşulların normalleşmesi gerekiyor. Koşullar normalleştiğinde, alım gücü ile konut fiyatları arasındaki fark azalacak ve konut fiyatları arz-talep dengesiyle uyum sağlayacak.
Yaz Aylarında Canlanma Beklentisi
Haluk Sert - As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
Konut piyasasının canlanması için enflasyonun düşmesi ve dolarizasyonun azalması gerekiyor. Özellikle yaz aylarında bu canlanmanın gerçekleşmesini bekliyoruz.
Düşük Faizli Krediye İhtiyatlı Yaklaşım
Düşük faizli konut kredisi konusunda çok umutlu değilim. Piyasada etkin olan konut geliştiricileri, yeni konut alımları için düşük faizli kredi seçenekleri sunabilecek çeşitli kampanyalar düzenleyebilir.
Kira Artış Sınırı Tartışmaları
Kiralardaki %25’lik artış sınırının kaldırılmasını bekliyorum. Bu sabit artış oranı, gayrimenkul yatırımcıları için sorun oluşturdu ve kiracılar ile mal sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden oldu. Bu sınırın kaldırılması gerektiğini düşünüyorum.
Maliyetler ve Konut Fiyatları Arasındaki Dengesizlik
Konut piyasasının geleceğine umutla bakıyorum. Türkiye’de gayrimenkule olan ilgi göz önünde bulundurulduğunda, konut piyasasının zamanla olumlu bir yöne ilerleyeceğini düşünüyorum.
Geçmişte yaşanan döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve faiz artışları sonrasında genellikle hızlı bir toparlanma görüldü. Şu anda, maliyetler artarken konut fiyatlarında belirgin bir artış olmuyor; hatta fiyatlar bir miktar geriliyor. Bu durum, piyasanın dengelenmeye çalıştığını gösteriyor.
Ertelenen Talebin Fiyatlara Etkisi
Ertelenen konut talebi, ileride fiyatlarda yukarı yönlü bir etki yaratabilir. Türkiye’deki genç nüfusun artması ve yalnız yaşamın yaygınlaşması, konut ihtiyacını artırıyor. Geçmişte ertelenen talep, son yıllarda üretim eksikliği ve tamamlanamayan projelerle birleştiğinde, talep gerçekleştiğinde konut bulma zorluğu yaşanabilir ve bu durum fiyatlara yansıyabilir.
Konut Sektörünün Cazibesi Devam Edecek
Kemal Alamo - Reportage Türkiye CEO
Hem global hem de Türkiye’deki projelerimizle, yıl sonunda ekonominin pozitif bir görünüme kavuşacağını öngörüyoruz. İstanbul, konut piyasasının cazibe merkezi olmaya devam edecek. Bu nedenle, farklı ülkelerden müşterilerimizin ilgisinin artmasını bekliyoruz.
Konut Kredisi Faizlerinde Düşüş Beklentisi
2025 yılı ikinci çeyreğinden itibaren konut kredisi faizlerinde düşüş bekliyoruz ve krediye erişimin kolaylaşacağını öngörüyoruz. Hükümetin uyguladığı ekonomi politikalarının olumlu sonuçlar vereceğine inanıyoruz.
